True Real Estate — Сравнение оферов Бали для Андрея

Итог

Кто эффективнее на каждом горизонте

Эффективность = совокупная доходность на вложенный капитал: накопленная аренда + изменение стоимости с учётом decay лизхолда. В реалистичном сценарии год 5 заякорен на цифры таблицы True RE, 10–15 лет — проекция. Переключите сценарий аренды вверху — числа пересчитываются. Главное — как растёт разрыв с горизонтом.

Горизонт 5 лет · совокупная доходность

1NEXA — NAMI61.5%

2Lyvin — Gardens Villas52.6%

3Lyvin — Melasti Villas34.2%

4EVDekimi — Silawana32.9%

Лидер: 1.62× капитала · 12.3%/год · остаток лизхолда 72 л.

Горизонт 10 лет · совокупная доходность

1NEXA — NAMI158.8%

2Lyvin — Gardens Villas134.5%

3Lyvin — Melasti Villas121.4%

4EVDekimi — Silawana102.0%

Лидер: 2.59× капитала · 15.9%/год · остаток лизхолда 67 л.

Горизонт 15 лет · совокупная доходность

1NEXA — NAMI271.2%

2Lyvin — Gardens Villas229.2%

3Lyvin — Melasti Villas222.3%

4EVDekimi — Silawana181.0%

Лидер: 3.71× капитала · 18.1%/год · остаток лизхолда 62 л.

Реалистичный сценарий = базовые цифры таблицы True RE (заполняемость 63–82%, заявленный ADR). Год 5 заякорен ровно на источник.

Проекция Jarvis расчёт

Сводка 5 / 10 / 15 лет

Год 5 — ровно из таблицы True RE. 10 и 15 лет — прирост: индексированная аренда плюс изменение стоимости с учётом decay лизхолда. Зелёным — лучший в строке.

Показатель	EVDekimi — Silawana	Lyvin — Gardens Villas	NEXA — NAMI	Lyvin — Melasti Villas
Через 5 лет (якорь — таблица-источник)
Совокупная аренда	$163 574	$234 321	$78 423	$154 715
Стоимость перепродажи (нетто)	$399 191	$671 349	$238 717	$587 607
Совокупная доходность	32.9%	52.6%	61.5%	34.2%
Средняя %/год	6.6%	10.5%	12.3%	6.8%
Мультипликатор капитала	1.33×	1.53×	1.62×	1.34×
Через 10 лет (проекция)
Совокупная аренда	$369 050	$562 482	$211 419	$489 455
Стоимость перепродажи (нетто)	$456 226	$777 053	$275 878	$680 125
Совокупная доходность	102.0%	134.5%	158.8%	121.4%
Средняя %/год	10.2%	13.4%	15.9%	12.1%
Мультипликатор капитала	2.02×	2.34×	2.59×	2.21×
Через 15 лет (проекция)
Остаток лизхолда, лет	40 л.	72 л.	62 л.	72 л.
Совокупная аренда	$607 253	$942 910	$365 597	$877 509
Стоимость перепродажи (нетто)	$518 247	$898 825	$318 420	$786 708
Совокупная доходность	181.0%	229.2%	271.2%	222.3%
Средняя %/год	12.1%	15.3%	18.1%	14.8%
Мультипликатор капитала	2.81×	3.29×	3.71×	3.22×

Компоненты «аренда» и «resale» показаны для прозрачности; заголовочная доходность за 5 лет — консервативная цифра компании (её «общая прибыль» учитывает внутренние корректировки графика оплаты), поэтому сумма компонент может выглядеть выше. На горизонте 10–15 лет короткий лизхолд проявляет себя сильнее всего — это видно по строке «остаток лизхолда» и графику Resale.

Источник из таблицы True RE

Данные 5 лет — как в таблице

Дословно из сравнительной таблицы, без пересчёта. Это якорь, относительно которого построена проекция.

Показатель	EVDekimi — Silawana	Lyvin — Gardens Villas	NEXA — NAMI	Lyvin — Melasti Villas
Локация	Ubud	Uluwatu	Melasti	Melasti
Тип/срок владения	Лизхолд 30 лет + 25 лет продление	Лизхолд 37 лет + 25 лет + 25 лет	Лизхолд 77 лет	Лизхолд 37 лет + 50 лет продление
Сдача	Q4 2026	Q2 2027	Q1 2028	Q4 2028
Площадь, м²	82 м²	155.6 м²	44 м²	151 м²
Цена юнита	$380 000	$530 000	$175 000	$490 000
Спец-цена (100%)	—	—	—	—
Цена за м²	$4 634	$3 406	$3 977	$3 245
Первый взнос	40.0% · $152 000	100.0% · $530 000	30.0% · $52 500	30.0% · $147 000
ADR / заполняемость	$220 · 82.0%	$340 · 70.0%	$145 · 75.0%	$372 · 63.0%
Чистая аренда/мес	$2 744	$4 614	$2 051	$5 048
Годовой ROI	8.7%	10.4%	14.1%	12.4%
Окупаемость с вложения	12.0 л.	10.5 л.	8.8 л.	10.5 л.
Точка выхода 5 лет	$411 538	$692 112	$246 100	$605 780
«Капитализация»	108.3%	130.6%	140.6%	123.6%
Прибыль от аренды 5 лет	$163 574	$234 321	$78 423	$154 715
Общая прибыль 5 лет	$125 150	$278 774	$107 686	$167 513
Доходность 5 лет	32.9%	52.6%	61.5%	34.2%
Средняя %/год	6.6%	10.5%	12.3%	6.8%
Управляющая компания	Bali Legends	Lyvin Properties	AUMANA Management	Lyvin Properties

Структурный разбор

Каждый офер по отдельности

Параметры, сильные стороны и риски через призму проверки True RE (лизхолд, УК, доля инвестора, локация, сроки).

EVDEkimi Real Estates — Silawana Complex, Вилла 2

Ubud · Лизхолд 30 лет + 25 лет продление

Цена / спец

$380 000 / —

Площадь · цена м²

82 м² · $4 634

ADR · OCC

$220 · 82.0%

Годовой ROI

8.7%

Сдача · взнос

Q4 2026 · 40.0%

УК

Bali Legends

Доходность 15 лет · ср/год

181.0% · 12.1%

Остаток лизхолда (15 лет)

40 лет

Сильные стороны

+ Заполняемость 82% — лучшая в наборе+ Ближайшая сдача — Q4 2026, через 5 месяцев+ Умеренный первый взнос 40%

Риски (призма True RE)

! Самая высокая цена за м² в наборе ($4 634)! Самый низкий годовой ROI (8.7%)! Базовый лизхолд 30 лет — продление 25 лет договорное

Лизхолд 30 лет + 25 лет продление — 30 базовых + 25 продление.

Lyvin Properties — Gardens Villas, Вилла А2

Uluwatu · Лизхолд 37 лет + 25 лет + 25 лет

Цена / спец

$530 000 / —

Площадь · цена м²

155.6 м² · $3 406

ADR · OCC

$340 · 70.0%

Годовой ROI

10.4%

Сдача · взнос

Q2 2027 · 100.0%

УК

Lyvin Properties

Доходность 15 лет · ср/год

229.2% · 15.3%

Остаток лизхолда (15 лет)

72 лет

Сильные стороны

+ Самая большая площадь — 155.6 м², самый высокий ADR ($340)+ Общая прибыль за 5 лет максимальна в наборе ($278.8К)+ Самый длинный итоговый лизхолд с продлением — 87 лет

Риски (призма True RE)

! Самый крупный чек в наборе — $530K при 100% оплате! Сдача через 11 месяцев — дольше, чем у Silawana! Продление в два этапа (25+25 лет) — договорные условия на будущее не зафиксированы сейчас

Лизхолд 37 лет + 25 лет + 25 лет — 37 базовых + 25+25 продление (итого 50 лет продления).

NEXA — NAMI, Melasti

Melasti · Лизхолд 77 лет

Цена / спец

$175 000 / —

Площадь · цена м²

44 м² · $3 977

ADR · OCC

$145 · 75.0%

Годовой ROI

14.1%

Сдача · взнос

Q1 2028 · 30.0%

УК

AUMANA Management

Доходность 15 лет · ср/год

271.2% · 18.1%

Остаток лизхолда (15 лет)

62 лет

Сильные стороны

+ Лучший годовой ROI в наборе (14.1%) и самая быстрая окупаемость (8.8 лет)+ Лизхолд 77 лет — почти не теряет стоимость на горизонте 15 лет, без риска непродлённой опции+ Самый низкий порог входа ($175K, взнос $52.5K)+ Застройщик NEXA в whitelist True RE

Риски (призма True RE)

! Самая маленькая площадь в наборе — 44 м²! Сдача через 20 месяцев — деньги пока не работают! Cамая дальняя точка выхода в структуре сделки среди объектов Melasti в этом наборе

Лизхолд 77 лет — единый длинный срок, без продлений.

Lyvin Properties — Melasti Villas, Вилла А9

Melasti · Лизхолд 37 лет + 50 лет продление

Цена / спец

$490 000 / —

Площадь · цена м²

151 м² · $3 245

ADR · OCC

$372 · 63.0%

Годовой ROI

12.4%

Сдача · взнос

Q4 2028 · 30.0%

УК

Lyvin Properties

Доходность 15 лет · ср/год

222.3% · 14.8%

Остаток лизхолда (15 лет)

72 лет

Сильные стороны

+ Самый высокий ADR в наборе ($372)+ Чистая аренда/мес максимальна — $5 048+ Умеренный первый взнос 30% при крупном объекте

Риски (призма True RE)

! Самая дальняя сдача — Q4 2028, через 29 месяцев! Самая низкая заполняемость в наборе — 63%! Второй по величине чек — $490K

Лизхолд 37 лет + 50 лет продление — 37 базовых + 50 продление.

Методология и оговорки. Цифры 0–5 лет — из сравнительной таблицы True RE (снимок 26.06.2026), не изменялись. Показатели 10 и 15 лет в источнике отсутствуют — это проекция Jarvis по прозрачной модели: год 5 заякорен ровно на цифры таблицы (доходность и стоимость выхода компании не менялись); далее к нему добавляется индексированная аренда за годы 6–N и изменение стоимости перепродажи. Стоимость считается как рост капитала после 5 лет, умноженный на коэффициент остатка лизхолда (1−(1+k)^−t): чем короче остаток срока — тем сильнее проседает стоимость. «Средняя %/год» — накопленная доходность ÷ срок (не сложный процент). Сценарий аренды в источнике не задан (один набор загрузки/ADR) — смоделирован Jarvis как множитель на чистую операционную аренду: реалистичный = таблица (×1.00), пессимистичный −18% (загрузка к рыночному минимуму Бали ~65%, ADR −5%), оптимистичный +12% (устойчивый высокий сезон, ADR +7%); сценарий двигает аренду и год-5 доходность через её вес, рост стоимости капитала задаётся отдельным слайдером. Модель не учитывает: налоговые режимы при перепродаже, валютный риск IDR, точечные риски стройки и УК, форс-мажор рынка. «Право продления» (Suka) и продления 30+25 / 30+30 — договорная опция, не гарантия: режим «Только база» показывает пессимистичный сценарий без продления. Это инструмент для разговора go/no-go, не инвестиционная рекомендация. Решение — за владельцем.

True Real Estate · «True» = правда, даже если она ухудшает картинку. Все допущения видны и регулируются выше.

Сравнение вилл на стадии строительства — Бали

Кто эффективнее на каждом горизонте

Эффективность актива на дистанции

Сводка 5 / 10 / 15 лет

Данные 5 лет — как в таблице

Каждый офер по отдельности